Noen med erfaring fra oppussing av gamle hus?

Vi vurderer å kjøpe et rekkehus (ca 140kvm) som ikke har rørt seg stort innvendig de siste 40 årene og lurer veldig på hvor mye vi må regne med å bruke på oppgradering av de ulike delene. F.eks. hvor mye koster det å oppgradere det elektriske? Bytte varmtvannsbereder? Pusse opp et bad på ca. 4 kvm til ok standard? Noen som har erfaringer de vil dele? Evt. forslag til andre forum/nettsider som kan være nyttige?

m.

Vi har et hus fra 1956. Vi bygger på, flytter de fleste veggene inne, legger nytt elektris, vannbårenvarme, gassoppvarming, og det somtrengs i et hus. Ca 1,8 mill blir trolig prislappen, men da maler vi ikke en eneste liten flik selv.

Å bytte varmvannsbereder og pusse opp et bad tipper jeg kommer på minst 100 000.

Å gjøre det elektriske og pusse opp bad er ganske dyrt.
Men det finnes jo rimelige løsninger og dyre løsninger med tanke på bad, skal dere ha fliser overalt eller er det nok med plater/tapet og mur gulv eller vil dere ha det skikkelig gjordt. Et nytt bad på 4 kvm (det var ikke stort), som i ny do, vask, dusj ? Vil jeg tro kommer på alt fra 25.000 til 100.000 alt ettersom hvor dyrt inventar og stil du vil ha, og om du gjør noe selv eller ikke.
Oppussing av det elektriske anlegget og bytte av varmtvannstank kan også fort komme opp mot 100.000 alt ettersom hvor mye som "må" gjøres. Dette er veldig vanskelig å estimere, det lureste er dersom dere kjøper, å hente inn anbud fra flere seriøse firmaer, for å finne det rimeligste alternativet for dere. Her kan det være store variasjoner.

Andre rom kan jo bli ganske rimelige dersom dere gjør det meste selv, da tenker jeg tapetesering, maling bytte av tak ol. Men husk at materialet koster. Dersom dere skal ha parkett gulv, nye tak plater, ny tapet og evt maling på et soverom ville jeg beregnet 10.000 per soverom. Det har jeg gjort der vi bor og det bruker å stemme ganske bra.

Ja, er jo klar over at estimatene vil variere veldig med hva slags standard man ønsker. Men sånn omtrentlig hva det koster med normal standard er vel det jeg, om mulig, er ute etter.

Bad og kjøkken, minst 100.000 hver?
Og 10.000 per soverom.
Og bytte elektrisk anlegg, ca 100.000.

Er bytte av vinduer dyrt?
Bør man gjøre noe med rørsystemet?

4kvm bad er ikke stort nei (bare tipper antall kvadratmeter - men det er her snakk om oppussing av eksisterende bad uten å flytte noen vegger. Og så får vi heller lage et helt nytt og større bad i tillegg senere.

m.

Jeg vil tro at dere fint kan klare badet mye rimeligere. Bruker dere våtromspanel f.eks.; så sparer dere alt av fliser og membran og de tusen tingene som må til. Vårt bad er større, og vi klarte det for rundt 50 000.

Lurt å legge om elektrisk anlegg hvis alt er 40 år gammelt, og det kan lønne seg å oppgradere fra 2-fase til 3-fase-strøm. Bytte sikringsskapet til nytt med automatsikringer.

100.000 for kjøkken er nok mer enn man trenger, kan gå for rimeligere ikea-kjøkken.

10.000 pr soverom hørtes også stivt ut, men kommer vel an på om man kan gjøre noe selv. Gipsplater, maling, parkett og sånt kommer på under det i alle fall.

Jeg har ikke så mye å bidra med, men tenkte nå å nevne at vi hadde rørlegger på besøk for to uker siden. Da snakket vi om å bytte varmtvannsbereder. Han anslo prisen til å ligge på mellom 5.000 og 10.000 kr, alt etter hvor mange liter vi ønsket. Det var ikke så dyrt som vi trodde.

Et så lite bad vil jo ikke koste all verden om dere gjør det selv.

KJøkken vil dere glatt få for 50 000 hos Ikea iallefall.

Jeg har villet brukt litt penger på skikkelig og behagelig gulv, og det koster jo litt da...

Vi har en enebolig på omtrent samme størrelse som rekkehuset dere vurderer. 2 etasje er totalrenovert av oss med nye vinduer, ny isolasjon, nytt skjult elektrisk anlegg, nye gulv, nye plater og håndlagd listverk og et nytt bad. Tror ikke størrelsen på badet har så mye å si for prisen desverre, det er nesten bare om dere skal fliselegge badet at det betyr noe, resten av kostnadene er stort sett det samme enten badet er lite eller stort.

Vi har brukt ca 350 000 kr på denne ene etasjen og vi har ikke gjort noe selv, alt er gjort av håndverkere. Vi har fått loft pluss 3 soverom og bad som vi er meget godt fornøyde meg selv.

For første etasje skal vi gjøre det samme, men nye vinduer nytt kjøkken og nytt do m/dusj, stue og kontor/gjesterom. Her tror vi at vi bør klare det for under 500 000 kr.

Kaprifol skrev:

Lurt å legge om elektrisk anlegg hvis alt er 40 år gammelt, og det kan lønne seg å oppgradere fra 2-fase til 3-fase-strøm. Bytte sikringsskapet til nytt med automatsikringer.

Man trenger jo ikke oppgradere til trefase dersom man ikke har bruk for det, dvs at du har en maskin (vedkløyver, luftkomprsessor osv) som trenger trefase. Ellers går jo kapasiteten på hovedinntakssikringene (ampere) ikke på to eller trefase, selv om det er vanligere med trefase på nye hus. Men å bytte innholdet i sikringsskapet til automatsikringer er en fordel.

Kaprifol skrev:

10.000 pr soverom hørtes også stivt ut, men kommer vel an på om man kan gjøre noe selv. Gipsplater, maling, parkett og sånt kommer på under det i alle fall.

Den prisen er tatt i betraktning at absolutt alt skal skiftes fornyes, alle lister og vegger, tak og gulv. Velger man parkett med pris opp mot 300 per kvm blir det fort penger. Men her kan man velge rimeligt å få det for mye mindre. Men en totalrenovering koster.

Monsoon skrev:

Jeg har ikke så mye å bidra med, men tenkte nå å nevne at vi hadde rørlegger på besøk for to uker siden. Da snakket vi om å bytte varmtvannsbereder. Han anslo prisen til å ligge på mellom 5.000 og 10.000 kr, alt etter hvor mange liter vi ønsket. Det var ikke så dyrt som vi trodde.

Men er det bare for varmtvannstanken det ? Eller arbeidet i tillegg? For totalrenovering av bad, må man skifte alle rør i tilegg, det koster fort litt. Hvor mye har jeg ingen aning om. Vi totalrenoverte badet + utvidet litt, det kom på over 200 tusen, men vi sparte ikke akkurat på pengene da (og det er ganske stort). Men ønsker man bare å gjøre det "brukendes" intill man skal lage nytt, hadde jeg benyttet våtromsplater og flis på gulvet. Da kan man nok komme seg under 50000 dersom man gjør mye av arbeidet selv.

Bauche skrev:

Et så lite bad vil jo ikke koste all verden om dere gjør det selv.

KJøkken vil dere glatt få for 50 000 hos Ikea iallefall.

Jeg har villet brukt litt penger på skikkelig og behagelig gulv, og det koster jo litt da...

Enig, skikkelig gulv er viktig, men selvfølgelig må dere jo ikke gjøre alt med en gang, det er jo mulig å ta ting etterhvert.
Og kjøkken fra Ikea er jo både fint og rimelig.

Vi har et hus fra 1938. Hadde jeg visst hvor mye arbeid og hvor dyrt det er å fikse hus, hadde jeg aldri kjøpt det. Det lønner seg ikke.

Kjøp heller nytt.

Ole Brumm skrev:

Men er det bare for varmtvannstanken det ? Eller arbeidet i tillegg?

Jeg antar det var inkludert arbeidet. Rørleggeren var her for å gi oss en pris på diverse arbeider, og det var da han sa at det ikke var så dyrt å bytte varmtvannstank som mange trodde.

Bestill en grundig takst av en flink takstmann. Be om en elsjekk av en elektriker, og gjennomgang med rørlegger. Bruk feks OPAK til å vurdere.

I taksten trekkes det fra en gjennomsnittlig kostnad for å renovere/oppgradere. Pluss på 15-25% på denne, i tillegg til en evt standardheving, og bruk det som et estimat.

Uansett, benytt dyktige fagfolk til å vurdere, og se på det som en investering.

Observatøren skrev:

I taksten trekkes det fra en gjennomsnittlig kostnad for å renovere/oppgradere. Pluss på 15-25% på denne, i tillegg til en evt standardheving, og bruk det som et estimat.

Godt tips! Har alltid lurt på hvordan den summen kan brukes.
Ekstra gjennomgang med elektriker, rørlegger og takstmann er så og si umulig i Oslos boligmarked når man ikke har noen i nær familie som er tilgjengelig på kort varsel - skulle så gjerne gjort det.

Så mange flotte svar! Tusen takk alle sammen.
Dessverre så glapp huset i budrunden i går. Motparten var tydeligvis mye mer pengesterk enn oss og brukte ikke mange sekundene på å overby oss hver gang vi økte vårt eget bud. Men! Jeg har notert meg alle råd og tips og når tårene tørker så skal jeg se om vi ikke finner oss et nytt prosjekt.

m.

Så kjedelig da miamo, lykke til i jakten videre.

Monsoon skrev:

Jeg antar det var inkludert arbeidet. Rørleggeren var her for å gi oss en pris på diverse arbeider, og det var da han sa at det ikke var så dyrt å bytte varmtvannstank som mange trodde.

Det kan nok stemme, men dersom man skal skife rør i tillegg, blir det nok dyrere. Vi har planer om å flytte varmtvannsbeholderen vår en gang i fremtiden, samtidig som vi pusser opp bad nr to. Det blir nok en god del dyrere...