Hjelp, vi skal totalrenovere nykjøptbolig: Hva må vi tenke på?

Vi har altså kjøpt oss en enetasjes kjedet enebolig fra 1970 og der må alt pusses opp. Vi skal neppe flytte noe mer enn et par små vegger (og sette på plass den delen av innvendig bærevegg tidl. eier har fjernet), men må muligens dra vannrør for å få brukt rommene til det vi ønsker. Det vil etter hvert komme lenke til plantegning og slikt (håper jeg).

Hva har vi tenkt på:

• Gulv, tak og vegger må være i materialer som verken gir hard lyd eller mye støv. Hjelp, hva frabefales og anbefales her?
• Kontakte kommunen ad endringer forrige eier har gjort som ikke er godkjent. Håndteres på en strålende måte av Helten, de liker ham godt fra før.
• Nytt strømanlegg = bestille elektriker.
• Flytte eller trekke videre vann og kloakk = rørlegger.
• Bad = firma.
• Alle vinduer skiftes, de fleste er fra 1970. SPM: Er trelags verdt den ekstra prisen?
• Flytte kjøkken og spisestue til der stua er = liten vedovn med kokemulighet og bakeovn. Vi har sett på denne.
• SPM: Noen som har erfaring med å ha løs stekovn/bakeovn som ikke er til innebygging oppå kjøkkenbenk?
• SPM om IKEAs kjøkken, stemmer det at de har øket standardhøyden på underdeler til kjøkken?

Okay, her bare tømmer jeg meg tydeligvis. Alle, absolutt alle tips tas i mot med takk.

Lite å bidra med, men følger.

Skal dere gjøre/administrere alt selv, eller ta det "enkelt" og finne et firma som tar seg av alt innenfor alle faggrupper? Nok å tenke på uansett, og nok av valg og avgjørelser å ta.

Vi har egentlig tenkt å få et firma til å ta det, men det er tidsperspektivet da. Jeg vil helst flytte inn "i morgen" -ea-. Boligen er overtatt og på ingen måte innflytningsklar. Eller tenkeferdig. Jeg skulle gjerne hatt et firma som kunne hjelpe oss å tenke (og planlegge). Vi har forsøkt en gammel byggmester, han har gitt noen tips, Helten kontakter dem. Men han har ikke gjort det ennå!!! I mens går nervene mine av skaftet.

Hvordan ligger boligen i forhold til støykilder?
Har tidligere eier fått utført støytiltak for eks?

annemede skrev:

Hvordan ligger boligen i forhold til støykilder?
Har tidligere eier fått utført støytiltak for eks?

Takk for at du spør, støy er viktig for meg og eneste grunnen til at vi flytter. Så det med støykilder og beliggenhet avklarte vi før vi i det hele tatt gikk på visning, det er flere aktuelle områder vi hadde sett oss ut. Boligen ligger i et område hvor veien er lite trafikkert, fortetning er uaktuelt de nærmeste 15 årene, naboene rolige osv.

Angående vinduer, om trelags er verdt ekstra pris; Se på helheten. Jeg regner med du skal bytte hele vinduet med karm og isolasjon rundt vinduet, da er nok trelags verdt prisen. Skal du bytte bare glass er det nok ikke det da du vil få varmetapet rundt glasset allikevel. U-verdien mellom to og tre-lags er ikke nødvendigvis så stor. Om støy er en faktor så er 3 lags enda bedre på støyskjerming. Jeg vet ikke hva dere skal gjøre med vegger og isolasjon ellers, men det kan være greit å ta med i beregningen.

Hvis dere ikke er veldig kyndige på byggeledelse selv, anbefaler jeg sterkt å sette bort hele oppdraget til en entreprenør. Det kan godt være det bygge- eller VVS- firmaet som skal gjøre størsteparten av jobben. Da slipper dere at forsinkelser hos én håndverker skaper store kjedereaksjoner hos alle de andre, siden det til en hver til er entreprenørens ansvar å koordinere, og den har ansvaret for å rydde opp i alle forsinkelser og problemer som oppstår.

Bruk av entreprenør vil også lette garantien betraktelig, siden du bare trenger forholde deg til entreprenøren, uansett om det er rørlegger, elektriker eller tømrer om har tabbet seg ut. En kamerat brukte to år på å krangle om garantien på varmekablene på badet, som aldri virket. Elektriker hevdet at rørleggeren hadde ødelagt dem. Rørleggeren hevdet at elektriker hadde lagt dem feil. Til slutt måtte hele gulvet tas opp og kablene legges på nytt. Delvis for min venns egen regning.

Jeg anbefaler å bruke et firma som er så solid at du er ganske dikker på at de vil finnes om fem år (så lenge garantien gjelder). Det betyr at du ikke bør bruke de billigste på markedet; solid håndverk er ikke billig. Jeg googlet meg frem til tre byggmestere og fikk tilbud fra alle tre.

Tenk nøye gjennom hva du vil ha gjort og få tilbud på hele jobben i første omgang/før kontraktsinngåelse. Det kommer nesten alltid på uforutsette ting underveis i et større oppdrag, men jo mer du har inkludert i kontrakten, jo billigere. Det er det som skjer før kontrakt du kan forhandle om. Står det ikke i kontrakten, så er det ikke inkludert. Det som kommer til i ettertid er gjerne priset dyrere, da du ikke lenger har forhandlingsmulighet og mange firma tar igjen overskuddet på ekstraoppdrag. Særlig hvis de priste hovedoppdraget lavere enn de egentlig ville.

Be om tilbud fra minst to likeverdige firma og sammenlign alle punkter grundig. Lavest pris betyr ikke alltid billigst. Det kan også bety at mindre oppgaver eller materiell er inkludert i prisen. Husk å sjekke punkt for punkt når du sammenligner tilbud. (Jeg bruker Excel-ark og krysser av for alle punkter: parkett inkludert, fliser inkludert, montering av lyspunkt inkludert, etterisolering av gulv inkludert, skjult el-anlegg inkludert osv.) Be gjerne om oppdatert tilbud, hvis noe mangler.

Riktig lykke til.

Serena skrev:

Angående vinduer, om trelags er verdt ekstra pris; Se på helheten. Jeg regner med du skal bytte hele vinduet med karm og isolasjon rundt vinduet, da er nok trelags verdt prisen. Skal du bytte bare glass er det nok ikke det da du vil få varmetapet rundt glasset allikevel. U-verdien mellom to og tre-lags er ikke nødvendigvis så stor. Om støy er en faktor så er 3 lags enda bedre på støyskjerming. Jeg vet ikke hva dere skal gjøre med vegger og isolasjon ellers, men det kan være greit å ta med i beregningen.

Hele vinduene skal byttes, så da går vi for trelags. Vi gjør ikke noe med veggene utvendig (foreløpig) og vet ikke helt hva vi gjør innvendig, annet enn på badene.

Teofelia skrev:

Hvis dere ikke er veldig kyndige på byggeledelse selv, anbefaler jeg sterkt å sette bort hele oppdraget til en entreprenør. (...)

Takk for et flott innlegg Teofelia, her er det gode tips, noe har vi tenkt på selv også. Og vi er ikke kyndige på byggeledelse og vil uansett helst slippe å bruke tid på det selv.

• Byggeledelse: Helten holder på å få tak i en slik etter anbefaling fra et par pensjonerte sådanne vi kjenner. Altså de anbefaler metoden, de vil ikke være det selv.
• Solid/lengelevende firma: Vi har et i tankene, det var her for 40 år siden og er fortsatt like bra. De driver mest med rør og bad, og jeg har en gang hørt om en delvis dårlig jobb fra dem.
• Pris er ikke en issue egentlig, kvalitet deriomot...
• Ting i og utenfor kontrakt, det skal vi prøve å huske på.
• Tilbud fra flere, det skal jeg minne Helten om, men tror han allerede har snakket om det.

Vi står midt oppe i totalrenovering selv, men vi setter lite bort.

Jeg ville ha trelags vinduer, men mannen fikk beskjed av de han bestilte vinduer av at de ville lagt penger i noe annet og gått for tolags. Det ble trelags likevel, jeg gidder ikke angre på det senere. Hvis ikke dere skal isolere ordentlig i tak og alle vegger så har ikke trelags noen hensikt, etterisolerer dere alt så ville jeg valgt trelags.

IKEA sine benkeskap er blitt høyere ja.

Vi går for gips i tak og på vegger. Aner ikke hva slags gulv vi skal ha, men tipper det blir parkett.

Hvis du først skal bytte vinder og gjøre støyredusere tiltak kan det være det samme som enøk tiltak, gjør dere nok oppgraderinger kan dere få ENØK støtte. Tror dere må opp tre karakterer. Jeg vil anbefale energianalyse, hos oss videreformidler kommunenen firma som er godkjente. Greit å få lagt penger og innsats der det gir mest uttelling.

Følger tråden. Vi driver med det samme nå på et hus fra 1961. Sinnsykt mye jobb, men vi har gått for 2-lags vinduer og etterisolering og nye varmekilder og nytt tak. Fått en energirådgiver som er godkjent fra Enova til å lage rapport vi følger, så får vi igjen 125.000 fra Enova etterpå pluss 25% av prisen på ventilasjon.

Vi har nå fått avtale med et firma som kan være ansvarlig og som selv har sett på huset tidligere. ENØK-greier var kjekt å få tips om Lavender, takk. Siden vi skal få gjort "alt" kan det hende vi etterisolerer, men lyd er også viktig trøtt.

Når man skifter vinduer har jeg inntrykk av at bordkledning over og under vinduet ofte må fjernes. Hos oss, som har mange vinduer, så var det derfor like greit å skifte hele veggen når man først var i gang, og etterisolere og legge vindsperre samtidig.

Galathea skrev:

Når man skifter vinduer har jeg inntrykk av at bordkledning over og under vinduet ofte må fjernes. Hos oss, som har mange vinduer, så var det derfor like greit å skifte hele veggen når man først var i gang, og etterisolere og legge vindsperre samtidig.

Det var ikke tilfelle da jeg bodde i nykjøpt, gammelt hus. Kun det ene rommet der vi endret på vindusstørrelse. Skiftet bare kledning på den ene (kort)veggen som var mest værutsatt (på tredve år gammelt hus).

Galathea skrev:

Når man skifter vinduer har jeg inntrykk av at bordkledning over og under vinduet ofte må fjernes. Hos oss, som har mange vinduer, så var det derfor like greit å skifte hele veggen når man først var i gang, og etterisolere og legge vindsperre samtidig.

Vi har byttet vinduer i to av husets tre etasjer, og det har ikke vært nødvendig å fjerne kledning noen steder. Man ser knapt at det har vært gjort inngrep, kun litt maling som har flasset av i kantene, og det er bare å male over.

Angående 2-lags kontra 3-lags. Vi har valgt 3-lags på fastkarmvindu og 2-lags på resten. Det som er viktig å huske på dersom dere skal ha begge deler er at det kan bli fargeforskjell i vinduene, og at man derfor bør ha like mange lag glass på vinduene som står på samme vegg. Når vi etterhvert skal bytte storvinduene i stua vår, blir det kun 3-lags på grunn av dette.

Vi skal ha møte med byggeleder neste uke, men de kan ikke starte noe praktisk før 1. oktober. Ukene fram til da må vi bruke fornuftig. Det vi har tenkt på er i hvert fall dette:

• Plantegning på kjøkken, siden vi vil flytte det til et annet rom. Det holder jeg tak i og er nesten i mål.
• Gulv: Hvordan er laminat, parkett, gulvbord og "settinnnoeher" i forhold til hverandre? Momenter er støy og varme, jeg går gjerne barbeint og vil slippe å fryse tærne blå.
• Firmaet anbefaler å rive innervegger for å avdekke ev fuktskader. Det tror vi er lurt. Da får vi også bedre isolering, skjult elektrisk anlegg og noe mindre rom. Jeg tar med vindsperretipset her.
• Og da tar vi med at om nødvendig må bordkledning over og under vinduer skiftes. (Utvendig panel er faktisk ganske bra!)
• Levere søknad på endringen vedr. carporten. Vi vet at andre har gjort tilsvarende endring, så vi kan vise til dem.
• ENØK-støtte, finne ut om det er relevant i fht det vi gjør. ENØK-rådgiver skal spilles inn til byggeleder før kontrakt skrives.
• Liste opp ting vi minst vil ha i kontrakt og hva som er lurt å ha med der.

Spennende! Vi er i sluttfasen av et renovering/oppussingsprosjekt selv. Vi har valgt å bruke vinyl-laminat på gulvet. Det er mye mer slitesterkt en parkett, samtidig som det oppleves mykere og varmere enn vanlig laminat (som kan være ganske hardt og kaldt). Vi kommer også til å legge elektrisk varme i deler av gulvet for mer komfort. Vinyl-laminat er også støyreduserende.

Serena skrev:

Angående vinduer, om trelags er verdt ekstra pris; Se på helheten. Jeg regner med du skal bytte hele vinduet med karm og isolasjon rundt vinduet, da er nok trelags verdt prisen. Skal du bytte bare glass er det nok ikke det da du vil få varmetapet rundt glasset allikevel. U-verdien mellom to og tre-lags er ikke nødvendigvis så stor. Om støy er en faktor så er 3 lags enda bedre på støyskjerming. Jeg vet ikke hva dere skal gjøre med vegger og isolasjon ellers, men det kan være greit å ta med i beregningen.

Bare for å nyansere litt, 3-lags er ikke nødvendigvis bedre enn 2-lags på støy. Det kommer helt an på.
Det er beboere som har byttet fra støyisolerende 2-lagsvinduer til enøk-vinduer med 3-lag og blitt negativt overrasket over økningen i støy.